ニュース
最新設備とゆとりある環境の大規模低層マンション「新浦安マリンヴィラ」を見てきた
2022年1月18日 09:00
環境配慮仕様の大規模マンション「新浦安マリンヴィラ」
三菱地所レジデンスと近鉄不動産が千葉県浦安市に開発している「ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラ」の第1工区が竣工し、プレス向けに説明会が開催された。
新浦安マリンヴィラは大規模ながら4階建ての低層マンションで、環境配慮仕様になっているなど、ちょっとユニークなポイントもある物件だ。今回は実際の部屋や共有施設などを見ることができたので、それらのレポートをお届けしたい。
ザ・パークハウス 新浦安マリンヴィラは、三菱地所レジデンスと近鉄不動産が開発する分譲マンションだ。設計・施工は長谷工コーポレーションが担当。土地面積47,199m2に15棟の4階建てマンションが建てられ、528戸が分譲される。低層マンションだが、かなり大きな規模だ。
第1工区は2021年10月26日竣工で2022年1月下旬より引き渡しが開始される。現在建設中の第2工区は'22年8月上旬竣工予定で、引き渡しは11月上旬。
各戸の占有面積は86.09〜126.67m2。平均は約96m2の3LDKがメインだ。販売価格は5,148～9,998万円で、平均坪単価は225万円程度とのこと。ちなみに購入者居住の特約がついているので、投資目的での購入はできなくなっている。
低層ならではの大量の太陽光発電パネルで「ZEH-M Ready」
新浦安マリンヴィラは、三菱地所レジデンスによる「ザ・パークハウス」シリーズとしては初のZEH-M物件で、「ZEH-M Ready」基準に適合している。
ZEH-MはZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)の集合住宅版。ZEH-Mには4種類あるが、ZEH-M Readyは4〜5階建て向けで、断熱性能が一定以上でエネルギー消費を2割削減し、消費エネルギーに対する太陽光発電などの再生可能エネルギー発電量が5割、といった基準を満たしている必要がある。
これを実現するために様々な取り組みがなされているが、ポイントは新浦安マリンヴィラが4階建ての低層マンションであることにある。高層マンションだと戸数に対して使える屋根面積は小さく、共用部の電気をやっと賄えるかどうかというレベルだが、4階建てで平らな屋根であれば、単純に言えば総床面積の1/4が屋根面積となり、太陽光発電パネルを設置できることになる。この規模の低層マンションなら、屋根面積はかなり広大だ。
新浦安マリンヴィラの屋上には1,400枚もの太陽光発電パネルが設置され、400kWの発電出力があるという。実際に屋根を見てみると、まだ余裕がありそうで、限界まで積めばメガソーラーになりそうだが、さすがにそこまではやっていない。
新浦安マリンヴィラでは高圧一括受電方式により建物全体で電力を購入し、それに太陽光発電の電力を組み合わせて各戸に電力を販売する。購入する電力も非化石証明書付きにすることで、すべて非化石電力にしている。非化石電力は通常の電力より高いが、高圧一括受電方式は個別契約に比べると安く済むので、これに太陽光発電や省エネ化やオール電化も組み合わせることで、光熱費を約38%削減できると試算されている。
一般戸建では太陽光発電が普及しつつあり、集合住宅よりも有利と思われがちだが、条件は意外と難しい。例えば2階建ての住宅だと、総床面積の2分の1しか屋根がない。そして屋根形状によっては、その2分の1以下しか太陽光パネルを設置できない。
しかしそれでも一般住宅も頑張れば5kWくらいは搭載できる。5kWあると一般家庭では使いきれず、夏の昼間は消費量の2倍くらいの電力を売電することになる。10kW未満の戸建て住宅の場合、太陽光発電パネル導入後の10年間はFIT制度の固定価格で買い取られるため、節電・売電でそこそこプラスになるのでそれでも良いが、大規模なマンションの場合、そういった価格では買い取ってもらえない。発電したら売電するのではなく、無駄なく使う工夫が必要だ。
発電量の多い昼間になるべく電気を使い、発電できない夜間は節電することで、外部からの電力購入を減らし、光熱費を減らしたりCO2排出量を減らせる。そのために住宅用の蓄電池を使うという手もあるが、蓄電池はコストが高いので導入は難しい。そこで新浦安マリンヴィラでは、各戸の給湯器に独自カスタマイズされた三菱電機製のエコキュートが使われている。
エコキュートは通常、電力の安い深夜に稼働して湯を沸かし、それを保温タンクに貯めて昼間でも使うことで光熱費を節約している。しかし新浦安マリンヴィラの各戸に設置されているエコキュートは、「日中、太陽光発電の電力が余っているときにその電力を使って湯を沸かす」という特殊な群制御システムが導入されている。これで太陽光発電の電力を無駄なく使い、夜間に外部から購入する電力を減らす、という考え方だ。
断熱性など基本性能も充実
ZEH-M Readyを満たす断熱性能を得るために、各戸ごとに床面以外の5面が断熱仕様となっている。通常のマンションだと窓のある面だけの断熱なので、それに比べると手間がかかっている。これにより、コンクリート躯体の熱や冷気が室内に伝わりにくくなる。
ちなみに窓は複層ガラスを採用するものの金属サッシだ。より断熱性の高い樹脂サッシは使われていないが、そもそもマンションの場合、窓が少ないので、樹脂サッシを使うほどでもないのかもしれない。
標準でリビングダイニングと主寝室に1台ずつのエアコンが設置されるが、これも省エネ仕様だ。こちらも三菱電機製、霧ヶ峰である。2つ目の寝室などにエアコンを追加するために、共用廊下やバルコニーに室外機を置くスペースもある。給湯器のエコキュートも共用廊下にあるので、共用廊下はわりと室外機だらけだ。
元々は埋立地の突端部という立地なので、低地特有の災害対策も施されている。浦安市というと2011年の東日本大震災では液状化被害の発生した地域だが、新浦安マリンヴィラでは地下深くの支持層までの基礎杭を強化したり、外構に関しても地面を強化する砂杭を造成している。
海抜の低い地域でもあるが、隣接道路から50cmほど高いところに地盤を作ることで、1階でも浸水しにくくなるような対策を取っている。この辺りの災害対策はどこまでやるべきか、リスクとコストのバランスは人それぞれなところだが、現実的にやれることはしっかりやっている。
平均96m2、3LDK中心のゆったりした間取り
今回取材したのは、95.02m2で3LDKの部屋だ(B95タイプ)。新浦安マリンヴィラでは平均的な広さとなる。北側玄関で中央に廊下が通り、廊下の左右に寝室と浴室があって南側がLDKだ。一般的な間取りである。素直な形状で、余裕のある広さなので、収納は多めとなっている。
リビングダイニングは17.4畳。寝室の1つ(6畳)はこのLDKと直交納まりの可動間仕切りで仕切られているので、これをフルオープンにすればLDKの一部のような使い方もできる。子供部屋が1つで済むならば、ここはリモートワークなどに使う書斎にするのがベストだろう。
リビングダイニングの窓はとにかくデカい。80cm程度のFIX窓と4.4m程度の4枚建て引き違い窓により、窓の幅は5mを超える。しかも4枚建て窓の2枚を開けば、2mを超える開口が得られ、バルコニーとリビングダイニングをつなげたように利用もできる。7.2mの柱間スパンを最大限に使った、贅沢で魅力的な作りだ。
窓の高さは通常は1.9m。海側の部屋は特別仕様で、高さ2.2mになる。また、バルコニーの奥行きも通常は2mで、これでも十分に広いが、海側の部屋は2.5mとなる。
あとは1階だとバルコニーの代わりに奥行き4m程度のテラスが付属する。テラスの奥行きが6mくらいあったり、目の前の専用駐車場にテラスから出入りできる部屋もある。上階からは覗き込まれるが、ルーバーフェンスなどで外からは覗き込まれにくい工夫もされているので、下手な一戸建てよりも庭遊びが捗りそうでもある。
部屋の設備は広さごとに3段階のグレードが設定されていて、この部屋は100m2未満なので1段階目の「Comfort」となるが、安っぽさはない。浴室は規格システムバスとしては最大の1620サイズだし、洗面も大きなものが採用されている。キッチンはオール電化のIHコンロで、食洗機も標準装備だ。ディスポーザーも搭載されている。
ちょっと広いモデルルームもチェック
別タイプの部屋として、実際の部屋ではなく、モデルルームを見学することができた。こちらは107.36m2の3LDKで、海側に面した部屋(T107aタイプ)を再現している。広さが100m2を超えているので、設備グレードとしては中間の「Superior」が設定されている。
海沿いの部屋ということもあり、窓は高さ2.2mのものが採用されている。また、バルコニーも若干広い。ちなみにこの窓、床からの立ち上がり部分は浅めに作られているが、1階でもフルフラットにはならない。
寝室の一つは可動間仕切りでLDKと繋げて使うこともできるが、こちらは1面のみの間仕切りなので、先の部屋ほどLDKとの一体感はないが、1mを超える開口でLDKとつながる。
水回りなどの設備グレードがやや高く、例えばキッチンは人造石が使われている。ちなみにこの間取りのキッチンは全周を回遊できるようになっているが、IHコンロ周囲に造作壁があるので、完全なアイランドキッチン仕様ではない。この造作壁、大きな窓からの眺望を楽しむのにやや邪魔なので、どうにかならないのか、とは思うものの、中にパイプスペースがあるので難しいところでもある。
間取りは第1工区・第2工区を合わせて全145タイプがある。公式Webサイトでは販売中の第2工区の間取りプランの一部が紹介されているので、興味がある人は確認してみよう。間取りによっては4m超の大型窓はなく、途中に間仕切りがあったりキッチンがあったりするが、室内でも広い空間を感じたいならば、部屋数が減っても大型窓のある間取りを選びたいところだ。
大規模マンションならではの充実した共用施設
528戸の大規模マンションだけあって、共有施設はやたら充実している。主要なものを紹介しているだけで記事が長くなってしまっているが、なかなか充実していて面白いので、写真だけでも見て欲しい。
まず各棟の間には歩道(自転車も押さないとダメ)がある。「ヴィラプロムナード」という洒落た呼称がついているが、確かにプロムナードと呼びたくなる整いっぷりだ。
敷地に入ってすぐのところ、ヴィラプロムナードの開始地点には「ウェルカムパーク」なる空間が作られている。何もない空間ではあるが、週1でキッチンカーが来る予定とのことだ。
主な共有施設としては、ブックカフェ、フィットネススタジオ、サイクルスペース、パーティーリビング、ゲストルーム、コンシェルジュ、レンタルスペース、ウィズラウンジ、キッズルーム、コ・ワーキングラウンジがある。
ブックカフェは共有部の喫茶店だ。TSUTAYAが蔵書のセレクトや空間作りを担当している。木を多用した建物や内装もいい感じで、中央のテーブルは無垢の1枚板だったりと手間もコストもかかってる。
フィットネススタジオは無料で使える。各種有酸素運動マシンがあるほか、マシンを使った筋トレもできる。バーベルなど床を傷つけそうな重量物はないものの、自宅の面積を使わずにそこそこの筋トレができるのは嬉しいところ。ちなみに近隣にスポーツジムはない(グラウンドはたくさんある)。
サイクルスペースは自転車をメンテナンスするためのスペース。各種工具や水道などがあり、屋根はあるものの屋外なので、自転車でそのまま乗り付けることもできる。コンシェルジュに鍵を借りる必要があるが、居住者は無料で利用できる。集合住宅ながらしっかり愛車メンテナンスできるのは嬉しいところ。
パーティーリビングは貸切レンタルできる部屋。大きなキッチンのついてるエリアと小さなミニバーのみのエリアの2つがあり、両方借りてつなげて利用することもできる。レンタル料金は大きなエリアが30分200円、小さなエリアが30分100円とお安い。
ゲストルームはお客さん向けの宿泊用の部屋。寝室だけでなく、リビングルームや風呂トイレなどもある。田舎から来た両親に泊まってもらう、みたいな利用スタイルになる。リネン代として1泊3,000円程度がかかる。
レンタルスペースは場所を借りるのではなく、いろいろなものを借りることのできる場所だ。キャンプ用品などを借りられるのだが、キャンパーな社員が品揃えを考えているとかで、かなりしっかりした構成となっている。「普段はソロだけど家族と行くときにコールマンのツーバーナーを借りる」とか、「週末に友人が集まって近所でバーベキューするから、クーラーボックスとテーブルと寸胴鍋を借りる」とか、利用シーンを考えて揃えられている印象だ。
また、レンタルスペースでは自転車も借りられる。それもBianchiの自転車だ。子供用もあるし、ヘルメットなどの自転車用品も借りられる。普段使いのアシストママチャリを1台所有しておいて、それとは別に、湾岸サイクリングを楽しみたいときにBianchiを借りる、というのも良さそうだ。
ウィズラウンジは子育て中の親子での利用を想定したラウンジ。ママ友が休憩するのに使えそうなエリアとなっていて、子ども向けのキッズルームが隣接している。キッズルームはボーネルンドがプロデュースを担当。子育て世代がメインの購入層になっているので、そこに向けた施設というわけだ。電子マネーで商品購入できる無人コンビニや授乳室なども設置される。
コ・ワーキングラウンジは無料で利用できるコ・ワーキングスペースだ。こちらだけ第2工区にあるので未完成だった。このコ・ワーキングラウンジに限らず、共有施設では無料Wi-Fiが利用できる。コピー機なども設置されるとのことだが、有料となる施設設備があり、予約が必要になるサービスもある。
このほかにも敷地内にはカーシェアが用意される。ただ、新浦安マリンヴィラは基本的に全戸数分の駐車場があるので、居住者が普通の自家用車を所有する前提で、カーシェアに用意される車種はレジャーや大人数移動に向いたSUVミニバン(三菱自動車のデリカ)になる予定とのことだ。また、レンタルキャンピングカーの配車サービスにも対応する。
東京から近いのに南国リゾート感ある立地
千葉県浦安市は東京湾北西に位置し、東京都江戸川区とも隣接する。東京ディズニーランドで有名だが、東京へのアクセスの良さと近年開発された広大な埋立地があることから、整備された住宅街が広がっている。比較的所得の高い若い層が多いこともあり、財政はかなり良い。
新浦安マリンヴィラの立地は、浦安市の南部、東京湾に面した、というか東京湾に飛び出している。最寄駅はJR京葉線の新浦安駅だが、少し離れていて、バスで12分ほどかかる(バス停は敷地のほぼ目の前)。しかし新浦安駅からは東京駅まで21分ほどなので、都内へのアクセスは良好だ。東京駅など山手線東側へのアクセスなら、都内城西エリアの住宅街より良いくらいでもある。
ちなみに新浦安マリンヴィラの周辺は、ハイアットリージェンシー東京ベイなどリゾートホテルも多く、すぐ近くのバス停からは羽田空港行きの高速バスも出ていたりする。ギリギリ徒歩圏のホテルのある一角には、大江戸温泉物語 浦安万華郷やデイキャンプ場(感染症対策で閉鎖中)もあり、近隣だけでもそこそこレジャーが楽しめる。
新浦安マリンヴィラのある浦安市の京葉線以南は、計画的に開発されていることもあり、道路も広く線形も整っている。敷地に余裕を持たせた大規模マンションも多く、公園など緑地も多い。無秩序に発展してきた歴史のある都市部の住宅街と異なり、ゆったりとした地域だ。とくに新浦安マリンヴィラ周辺は東京湾にほぼ面し、南国のような雰囲気すらある。
その一方で、徒歩圏には飲食店や商店などは少ない。また、1つ1つの区画が大きいので、バス以外の移動には少なくとも自転車、できれば車が必要な場所でもあるが、太い道だけで首都高湾岸線まで行けて、船橋や幕張のコストコやイケアも車なら30分かかるかどうかという距離なので、車が楽しい立地でもある。
新浦安マリンヴィラの建っている場所は第一種低層住居専用地域で、本来は10mまでしか建設できないが、新浦安マリンヴィラは行政との調整によって12mまでの建設が許可され、ギリギリの高さの4階建で建てられている。
この近辺は用途地域がモザイク状に分布している。新浦安マリンヴィラに隣接する北西の区画は、第一種中高層住居専用地域で中層マンションが建っていて、南西は第一種住居地域で未開発、南東は準工業地域で未開発、北東は境川を挟み準工業地域で三井ガーデンホテルプラナ東京ベイが建っている。新浦安マリンヴィラ以外は第二種高度地区なので、それなりに高い建築も可能だが、建蔽率は200%までなので、視界を遮るような大規模な建築はそうそう建たないと考えられる場所だ。
アクセスの良さとゆとりある暮らしを両立
新浦安マリンヴィラは、ZEH-M Ready準拠で環境負荷が少ないというのが一つの特徴となっているが、それ以外を見ても、光熱費の安さ、開放感のある間取り、充実した共用施設、そして東京に近い立地と、都内のマンションにはない魅力に溢れた物件だ。車も使いやすくキャンプも楽しみやすいなど、郊外の戸建のような魅力と、都内の住宅街に負けない東京のオフィス街へのアクセスの良さを併せ持っているとも言える。
筆者個人的な考えでは、新浦安マリンヴィラは都内へのアクセスが“良すぎる”ので、リモートワーク主体で通勤が週1回以下とかなら、もっと郊外、1時間圏の安価な立地で良いと感じる。しかしリモートもやっているけど出勤が多い人や、いずれリモートワークではなくなる、という人にとっては、浦安はアクセスの良さの割にはゆとりのある住環境を確保しやすいのが魅力的な地域だ。
新築ということでそれなりの価格になるが、新築ならではの最新の設備や仕様となっているのも魅力だ。建設中の第2工区は現在、申込受付中で、モデルルームの見学もオフライン・オンラインで対応している。この手のモデルルーム見学は、「こういう住宅もあるんだ」という勉強になる。住み替えを考えている人は、ちょっと見学に行ってみてはどうだろうか。